가계약금 들어보셨나요? 보통은 사회초년생으로 첫 발을 내딛게 되면서 타지역으로 이동해 전월세 계약을 하게 되면서 처음으로 듣게 되는 단어일 것입니다. 보통은 부동산 중개사와 집을 보러다니면서 마음에 들게 되는 집을 찾았을 때 티를 내게 됩니다. 부동산 중개사가 눈치채고
‘다른 분이 집을 계약하면 안되니까 그럼 일단 가계약금으로 집을 묶어 두시죠?’ 라고 이야기를 할 것 입니다.
- 영리의 팁
보통은 고객을 잃고 싶지 않아 다른 팀도 예약되어 있다면서 재촉을 하게 됩니다. 물론 누가봐도 좋은 집이라면 바로 가계약금을 넣어두는게 좋겠지만요. 너무 급하게 결정할 필요는 없습니다.
가계약금은 무엇인지, 어떤 효력을 갖고, 가계약금은 돌려 받을 수 있는 것인지 등등 실무적인 이야기를 해보려고 합니다.
1. 가계약금이란?
가계약금이라는 단어에서 알 수 있듯이 계약을 진행하는데 있어 찜을 해두는 정도의 의미이기는 합니다만, 실무상 성격은 입금 전과 입금 후 가 확연히 다릅니다.
가계약금이란 용어는 법령에 나온 용어가 아닙니다. 하지만, 효력은 있습니다. 쉽게 말해, 가계약금이라고 불리지만, 계약금의 일부인 것입니다. 입금이 된 후 특별한 사정 혹은 특별하게 약정을 하지 않는한 해지하거나 취소하기 어렵습니다.
- 영리의 팁
실무상 보통은 부동산 중개사가 독촉을 할 것이고, 말은 가계약금이나 입금 후 태도가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 골치 아프기 때문에 꼭 신중하게 천천히 해야 좋습니다. 집은 많습니다. 제발 서두르지 마세요.
2. 가계약금 돌려받을 수 있나요?
가계약금은 보통 매매 계약이나 전세 계약을 할 때 많이 사용합니다.
가계약금을 돌려 받을 수 있는 것은 상황에 따라 다릅니다.
제일 중요한 요점은 ‘계약의 성립’ 입니다. 쉽게 말해 매매(임차) 거래에 대한 특정 금액, 중도금, 구체적인 일정, 방법 등에 대한 합의가 있었다면, 본계약으로 봅니다.
구체적인 합의가 없었다면 가계약금의 반환을 요청하여 받을 수 있지만 보통은 애매하게 이야기가 되는 경우가 많습니다.
매도자(임대인)가 계약의 성립을 주장하며 계약의 해지를 위해서는 보통 3가지 중 하나를 주장할텐데요. 그러면 골치가 많이 아파집니다.
(정말 드물게, 그냥 돌려주시는 분들도 계십니다.)
– 가계약금의 포기 (이정도만 되도 다행입니다.)
– 가계약금의 배액배
– 계약금만큼의 배액배상 (가계약금=계약금)
물론, 부당한 가계약금 송금이었다면, 부당이득 반환 소송을 신청해서 돌려받을 수 있습니다. (다만, 시간, 비용 등 정신적 피로감이 상당할 것 입니다. 그래서 꼭 신중해야합니다.)
다양한 상황이 존재해서 법리적 해석은 너무 다르지만, 보통은 급한 일정을 앞두고 집을 구하기에 울며 겨자먹기로 계약을 포기하지 않고 계약을 이어나가게 될 것입니다.
3. (가)계약금 배액배상 (2배)
민법 565조를 보면,
매매의 당사자 일방이 계약 당시에는 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
그렇기 때문에 가계약을 하더라도, 본인이 처한 상황에 대해 유리하게 작성해두는 것이 필요합니다.
예1) 전세 가계약 시, 버팀목전세대출이 해당 물건의 사유로 나오지 않을 시 가계약금의 전액 반환을 즉시한다.
예2) 매매 계약 시, 내부 시설에 문제가 있을 경우, 가계약금 전액을 즉시 반환한다.
4. 가계약 이후 급격한 가격 변화에 따른 행동들
실제로 부동산 거래를 하다보면 여러가지 상황들이 발생합니다.
실례로 가격이 급변하는 시기의 부동산 매매, 전세 계약 시 각종 갈등이 발생하는 것을 봤었습니다.
4.1. 예1) 부동산 가격 상승
(가)계약 이후 부동산 매매가의 급격한 상승했다면(3억의 매매가로 계약 하였으나, 5억으로 가격 상승) 매도인 입장에서는 계약을 파기하고 싶을 것입니다.
이 때 저는 특이한 상황들을 많이 봤습니다. 매매 계약 시 가격이 크기 때문에 보통은 중도금 이라는 것을 정해서 특정일에 입금을 합니다.
관건은 중도금입니다.(중도금 입금 후 계약 파기 불가능)
매도인의 행동: 1. 중도금 입금 전, 계약 파기를 선언 후 계약금의 배액배상 (인상한 금액이 배액배상을 해도 더 크다면) 또는 2. 중도금 계좌를 닫아버리는 경우도 봤습니다.
매수인의 행동: 1. 중도금 입금 일 전이라도 송금을 해버립니다.
전월세는 상승 시기에 특별히 어떤 일이 일어나지는 않는 것 같습니다.
4.2. 예2) 부동산 가격 하락
(가)계약 후 부동산 매매가의 급격한 하락이 있었다면, 이제는 입장이 바뀌었습니다. 매수인 입장에서 계약을 파기하고 싶을 것입니다.
이 때 중요한 것도 중도금의 입금 여부 입니다.
매수인의 행동: 계약금의 배액배상을 하여도 하락가격이 더 크다면 배액 배상 지급 후 계약을 파기합니다.
Q&As 궁금할 만한 것들
Q1. 가계약금과 계약금으 가격은 어느정도 인가요?
A1. 보통 계약금은 매매가 또는 보증금의 10%이고 가계약금은 계약금의 10%입니다.
Q2. 가계약금을 돌려 줄 수 없다고 해서 부당이익 반환 소송을 하고자 합니다. 얼마나 걸릴까요?
A2. 보통은 3~6개월이 걸린다고 알고 있습니다. 그래서 더욱 신중해야합니다.
Q3. 가계약금을 부동산 중개인에게 입금하라고 하는데 해도되나요?
A3. 모든 계약의 당사자는 계약서상 당사자들 입니다. 매도인 혹은 임대인의 계좌에 반드시 입금하세요.