1. 계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인 보호의 취지에서 생긴 일종의 제도입니다. 흔히들 이야기하는 임대차 3법에서 생긴 것으로 2년 + 2년의 거주를 가능하게 해 준 제도입니다. 임대차 계약이 종료되기 전 임차인이 선택할 수 있는 두 가지 선택(계약갱신청구, *묵시적 갱신) 중 하나이며, 전세 계약 한번에 1회(2년)의 계약 기간을 연장해주는 제도입니다.
* 묵시적 갱신: 계약만기일이 다가왔을 때, 임대인과 임차인이 일전의 계약 내용에 대해 변동없이 이어가고자 할 때, 계약이 연장되는 것을 말합니다.
2. 계약갱신청구권 사용하기
계약갱신청구권은 임차기간 종료를 앞둔 임차인이 임대인에게 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 것으로 1회에 한하여 2년간 계약을 연장하는 것입니다. 이 때 임대인은 임차인에게 보증금이나 차임의 5% 증액을 요구할 수 있고 임차인의 동의가 있다면 전세에서 월세, 월세에서 전세로의 계약 수정도 가능합니다.
(일반적인 전세 계약과는 다르게 본 계약인 2년을 거주하고 계약갱신청구권을 사용했다면 2년이라는 기간을 다 채울 필요 없이 2년 이내로 원하는 기간만큼 거주할 수 있으며 2년을 채우지 못하고 이사를 갈 때 본래의 계약이었다면 새로운 임차인을 구해야하는 것과 임대인의 부동산 중개 수수료를 대신 내야할 의무가 없습니다. 단, 이사 3개월 전에는 임대인에게 통보해야합니다.)
3. 임차인에게 유리한 경우
계약의 갱신이 임차인에게 유리한 상황들이 여러가지 있습니다. 집값 상승으로 이어진 전세 대란, 전세 가격 상승 등으로 집을 구하기 힘들 때 차임이나 보증금을 5% 인상해주더라도 시세 대비 현재 계약 중인 집의 전세가가 저렴할 때 임차인에게 유리한 상황입니다.
보증금 인상 계산하러 가기 부동산계산기.com
4. 임차인에게 손해를 끼치는 경우
계약갱신청구권 사용 중 갑작스러운 발령이나, 이직 등의 사유로 임대인에게 계약 종료를 통보하였으나 계약 만료가 되기까지 남은 3개월간 다음 임차인이 구해지지 않거나 새로운 지역에서 집을 구해야할 때 보증금이 필요한데 이 때 임대인은 임차인의 보증금을 반환해줄 의무가 없습니다.
만약 이런 경우가 생긴다면, 수동적으로 기다리기보다는 다른 부동산이나 기타 플랫폼을 통해 다른 세입자를 찾고 집을 깔끔하게 관리하면서 보여주는 등 적극 협조하며 이사일을 앞당기는 노력이 필요합니다.
5. 계약갱신청구권의 종료
계약갱신청구권으로 연장된 계약기간은 2년이지만 만기가 다가오기전에 계약을 종료할 수 있습니다. 계약을 종료하려면 임차인은 임대인에게 계약종료를 통보하고 3개월의 기간이 필요합니다. 임차인이 임대인에게 통보를 한 지 3개월 뒤, 계약이 정식종료되는 것으로 간주되기 때문에 다음 임차인을 위한 부동산 중개비 역시 임차인이 부담할 필요가 없습니다.
FAQs 자주 묻는 질문
Q1. 임대인 또는 임차인과 어떻게 연락하는게 좋나요?
A1. 특별히 정해진 것은 없지만, 만약을 위해 증거를 남길 수 있는 방법(내용증명, 문자 등)을 추천 합니다.
Q2. 계약갱신청구권의 사용 시 임대차 계약을 재작성해야하나요?
A2. 반드시 작성할 필요는 없지만, 임대료의 상승분에 대해 대출 관련 절차가 있을 수 있어 은행 혹은 전세보증보험 담당자에게 확인해볼 것을 추천합니다.
* 이때 임대인과 임차인, 당사자끼리 만나 표준임대차계약서(표준임대차계약서 관련 포스팅 보러가기)에 작성을 해도 상관없고, 지역마다 상이하나 무료 또는 소정의 수고비(약 10만원)를 받고 중개소에서 작성해주기도 합니다.
Q3. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신을 연속해서 사용가능한가요?
A3. 사용가능합니다. 묵시적 갱신이 된 경우 계약갱신요구권의 행사로 보지 않습니다.
그래서, 1회의 계약갱신청구권과 1회의 묵시적 갱신이 된다면 6년을 거주할 수 있습니다.
Q4. 임대인의 보증금 5% 인상에 동의하지 못하면 어떻게 해야할까요?
A4. 임차인의 계약갱신청구권이 있듯 임대인에게는 차임과 보증금을 종전 금액에서 5% 증액 요구할 권리가 있습니다.