급변하는 부동산 시장에 따라 임대차((전·월세)계약이 만료되었으나 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 황당한 경우가 생길 수 있습니다. 다른 집으로 이사 혹은 집을 새로 매매하려는 계획이 정해져있다면 난처할 뿐 아니라 금전적 손해가 발생할 수 도 있을 때 원만한 합의를 통해 해결되면 좋겠지만 그렇지 않을 때 필요한 것이 임차권등기명령입니다.
1. 임차권등기명령이란?
임차권등기명령이라는 단어는 많이 생소합니다. 쉽게 이야기하자면, 임대차(전·월세)계약이 완료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 신청할 수 있는 임차인을 위한 제도입니다. 부동산등기부등본에 임차인의 임차권이 기입되며 대항력 및 우선변제권을 유지한 채 이사 갈 수 있습니다.
- 영리의 팁!
– 계약 만기 후 이사갈 계획이 있다면, 6개월 전에 직접 임대인에게 증거를 남기기 위해 문자 메세지나 녹음을 켜고 전화로 그 사실을 이야기합니다.
(부동산 중개소에만 알리면 연락받지 못했다는 등으로 악용할 수 있습니다.)
– 주변 시세나 거래 상황을 보고 계약 종료 2개월 전에 임대차 해지 통보서를 문자 메세지나 우체국을 통해 내용증명(내용증명 쓰는 법)으로 보냅니다.
(계약 종료 후 보증금 미반환 시 임차권 등기 명령을 설정할 것임을 완곡하게 표현)
2. 임차권등기명령 비용
임차권등기명령은 수수료를 지불하고 대행(법무사 등)을 통해서 할 수도 있고 셀프로도 가능합니다.
어느정도의 비용이 드는지 알아보겠습니다.
– 인지세: 수입인지 2,000원
– 등기수입증지: 3,000원
– 송달료: 1회 5,100원x6회(당사자 1명당 3회분, 1명이면 2×3)
– 등록면허세(지방교육세포함): 7,200원
– +@(시간, 노력, 수고로움 등등…)
예) 임대인과 임차인 각 1명이 1개의 주택에 대하여 임차권등기명령을 하려는 경우에 총 신청비용은 42,800원+@입니다.
- 영리의 팁!
– 비용에 대해서는 추후 임차인의 상황에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.
3. 임차권등기명령 신청
임차권등기명령은 임대차(전·월세)계약이 끝난 다음 날부터 신청이 가능합니다. 직접 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하거나
인터넷으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
ㅁ 필요 서류
– 주택임차권등기명령 신청서(전자소송 사이트)
– 확정일이 보이는 임대차 계약서,
– 전입일자가 보이는 주민등록본(초본)
– 계약종료를 증빙할 수 있는 문자 메세지 또는 내용증명(임대차 해지 통보서)
ㅁ 절차
가. 필요 서류를 준비하고 위텍스에서 등록면허세를 납부 후 전자납부번호를 메모합니다.
ㄱ. 위텍스 → 신고하기 → 등록면허세 등록분 → 납세자 인적사항 기입 → 등록원인에 임차권등기명령 입력 → 결제
나. 인터넷 등기소에서 등기촉탁수수료를 납부합니다.
ㄱ. 인터넷등기소 → 전자납부 → 부동산 → 등기신청수수료 전자납부 선택 → 신규 → 임차주택 관할지 법원 선택 → 저장 후 결제
다. 인터넷 등기소에서 계약한 집의 등기부등본을 발급받습니다.
ㄱ. 인터넷등기소 → 부동산 등기 → 전자발급 → 상세 입력 → 전자제출용 발급)
- 영리의 팁!
– 등기부 등본을 인터넷 등기소에서 발급하면 추후 전자소송 사이트에서 목적물 기본정보를 입력할 때 편합니다.
라. 모든 서류를 스캔하여 저장합니다.
ㅁ 임차권등기명령 신청(인터넷) 전자소송 바로가기
가. 전자소송 사이트 로그인
ㄱ. 서류제출 → 민사서류 → 민사신청 → 주택임차권등기명령
ㄴ. 전자소송에 대한 동의 → 당사자
ㄷ. 사건에 대한 사실 정보 입력
– 임차 주택 관할지 법원 선택
– 목적물 수: 1
– 등록면허세 기본정보: 시도코드→등록세 납부 번호 입력→저장
– 등기촉탁수수료 정보 입력: 전자→납부번호 입력→저장
– 당사자 정보 입력: 신청인=임차인, 피신청인=임대인
– 신청취지 및 이유: 사실에 입각하여 간결하게 입력합니다.
– 목적물 기본정보: 조회 후 저장 가능합니다.
– 필요서류 첨부: 확정일 찍힌 임대차계약서, 전입일 나온 주민등록등본(초본), 계약종료 증빙 서류(문자 메세지, 내용증명)
ㄹ. 결제
4. 임차권등기명령 꼭 해야할까?
임차권등기명령에 대해 설명을 다 해두고 이런 의문을 제기하는 것을 이상하게 생각하실 수 있습니다.
각자 처한 상황이 다르기 때문에 무조건 임차권등기명령을 신청하라고 할 수 없습니다.
왜냐하면 임차인이 임차권등기명령을 하는 목적은 보증금의 반환인데 자칫 잘못하면 돌려받기 더 어려워질 수 있습니다.
임차권등기명령을 설정하면 집 계약 시 필수로 확인하는 부동산등기부등본에 눈에 띄게 기입이 되고 이 집의 임대인은 보증금 반환을 제 때 해주지 않는다는 간접 증거이기 때문에 다음 임차인이 이를 확인하면 해당 집을 꺼려하기 때문입니다. 그렇게 된다면 보증금 반환까지의 시간이 더 걸리게 됩니다.
Q&As 궁금할 수 있는 질문들
Q1. 사정상 보증금의 일부를 돌려받았는데 이 때는 임차권등기명령을 신청할 수 없나요?
A1. 아니요. 전액을 돌려받지 않았다면, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
Q2. 임차권등기명령 후 경매 신청을 할 수 있다고 아는데 더 빨리 돌려 받을 수 있는거 아니에요?
A2. 경매가 시작되어 집(목적물)의 등기부등본에 우선 순위의 권리가 없고 집의 시세가 보증금보다 높다면 괜찮지만, 임차인보다 높은 우선 순위의 항목(대출 등)이 있거나
집 값이 전세가 보다 낮아 낙찰이 된다면 최우선 변제금(시도군마다 다르고 전세가가 높은 집은 해당X)을 제외한 금액에 대해 우선순위부터 배당됩니다.
Q3. 임차권등기명령이 설정되는 소요시간이 어떻게 되나요?
A3. 보통 2주가 걸리지만, 임대인에게 송달이 제대로 되지 않는다면 수개월이 걸리게 됩니다.