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2024년 내 집 마련 전략, 2024년 이후에 집을 사려고 한다면?

앞으로 집 값에 대해 ‘오를 것이다 혹은 떨어질 것이다’ 라고 예측하는 양측의 전문가들이 많습니다. 집 값과 상관없이 생애주기에 따라 어쩔 수 없이 집을 마련해야 할 경우가 대부분일텐데요. 언제까지 임차인으로 거주하기도 어렵기 때문입니다.(물론 임차인으로만 지내도 큰 문제는 없습니다만….)

무주택자 일 때 집은 최고점에서만 사지 않으면 된다고 생각합니다. 그리고 당연한 소리지만 이왕이면 더 싸게 살 수록 좋겠죠. 2024년에 집 구매 예정인 분들을 위해 2024년 내 집 마련 전략 알아보도록 하겠습니다.

상황에 따른 2024년 내 집 마련 방법

보통 집을 구매할 때 집 값 전부를 현금으로 가지고 있는 상태에서 마련하는 사람은 없다고 봐도 무방할 것 입니다.

내 집 마련이 출산율에 영향을 준다는 의견에 정부가 정책에 출산을 장려할 수 있는 혜택을 넣기 시작했습니다. 그래서 2024년부터는 크게 3가지 방법을 통해 내 집 마련을 할 수 있게 될 것 같습니다. 더 다양한 방법이 있겠지만 첫 주택 구매인 만큼 대중적이고 안전한 방법 위주로 2024년부터 시행되는 정책에 맞춘 방법들에 대해 알아보겠습니다.

1.기존 주택 구매(신생아 특례 대출)

자녀 계획이 있다면 기존 주택을 구매해도 내년부터 시행예정인 신생아 특례 대출을 이용해야합니다.(이미 주택을 사면서 다른 주택담보대출을 받았더라도 조건에 맞는다면 추후에 신생아 특례 대출로 갈아탈 수 있습니다. 단, 아이가 2023년 이후에 태어났어야합니다.)

< 신생아 특례 대출 조건 >

소득 1.3억 이하
자산 5.06억 이하
9억 이하 주택
대출한도 : 5억
금리: 5년 고정 후 시중 금리, 소득에 따라 상이(8,500만원 이하=1.6%~2.7%, 8,500만원 ~ 1억 3,000만원 이하=2.7%~3.3%)
2023년 이후 대출신청일 기준 2년내 출생한 경우
혼인신고 여부 상관없이 출생에 따라 지원
취득세 500만원 감면

2.분양권 구매(신생아 특례 대출)

최근 분양하는 아파트는 거의 중도금에 대한 이자가 후불제입니다. 그런데 이미 분양을 했고 전매제한이 끝난 아파트들 중에 아직 중도금이 무이자인 집들이 남아있을 텐데요. 청약에 당첨된 후 아파트 등기가 나오기 전까지는 집단 대출을 통해 대출을 받게 됩니다. 분양권을 사려면 집단 대출 심사 전을 노려야 최소한의 투자금으로 분양권을 살 수 있습니다.

중도금 무이자가 생각보다 큰 메리트일 것 같더라구요.

예를 들어, 아파트 가격의 60%정도를 중도금으로 설정해두는데요. 분양가가 4억대의 아파트라면 약 2억 4천만원의 금액에 대해서 중도금 이자가 설정되게 됩니다. 10%씩 6차례로 나눠 각 차수에 따른 대출 이자가 다르지만 대략 계산해보겠습니다.

2.4억의 3% 이자로 약 2년을 보냈다고 가정한다면 약 1,400만원 가량의 이자를 입주 전에 일시 납입 해야합니다.
(요즘 같이 고금리 라면 이 금액이 더 늘어나는 것은 명확해 보입니다.)

분양권 구매 예정 아파트가 중도금 무이자 인지 중도금 이자 후불제 인지 반드시 확인해봐야 합니다.

추가로, 입주를 앞두고 있는 아파트이자 분양권인 상태 또는 입주 후 등기가 나오기 전인 아파트가 있습니다.

이 상태의 아파트에는 크게 기준점이 두가지 있습니다. 바로 집단대출 시행 과 등기인데요.

A.집단대출 시행 전이라면 등기가 나오지 않았기 때문에 주택담보대출이 불가능합니다. 그렇기 때문에 집단대출을 이용하는 것인데요. 따라서 집단대출 실행 전 구매하기를 추천합니다.

분양권 매매 = 분양권(보통 10%) + 중도금 자납 부분(각 분양권마다 다름) + 확장비 + 옵션비 + 프리미엄

B.입주 후 집단 대출을 받은 상태일 때 역시 A의 경우와 같이 주택담보대출이 어렵고 이 때는 A상태일때보다 실 투자금이 훨씬 크게 됩니다. 보통 그래서 이때는 전세를 끼고 사는 갭투자를 하거나 전액 현금으로 구매 할 수 밖에 없습니다.

이 점을 노린다면 급매를 잡는 것도 가능합니다. 보통 아파트는 입주시기가 되면 집 값이 오른다는 속설이있는데요. 이 때를 노리다가 분양권을 팔지 못했으나 꼭 팔아야하는 사람들이 있거든요. 보통은 세금 때문이죠. 플랫폼에 올라온 프리미엄 가격에 놀라서 문의하기 엄두조차 나지 않을 수는 있지만, 이 기회를 살려보는 것도 한 방법일 수 있겠습니다.

기가 막힌 경험을 할 수 있습니다. 프리미엄이 하루마다 천만원 또는 그 이상 낮아지거든요.

3.청약(청년주택드림청약 대출 후 신생아 특례 대출 이용)

청년주택드림청약 통장을 사용해서 당첨되면 2%대의 대출 금리로 대출을 받을 수 있는데요. 물론 조건에 해당되는 단지를 찾아 청약에 당첨돼야 혜택을 볼 수 있지만 현재 상황에서는 청년에게 부담이 가장 적은 방법 같습니다.

청년주택드림청약에 대한 자세한 내용은 이전 포스팅에 자세히 알아봤는데요. 읽어보시면 참고가 될 것 같습니다. 읽어보러가기

만약 청년주택드림 대출 후 신생아 특례 대출까지 이용할 수 있다면, 먼저 청약에 당첨된 후 낮은 이자로 청년주택드림 대출을 받은 후 신생아특례 대출로 갈아타는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.(두 대출을 연달아 이용할 수 있게 해줄지는 미지수입니다. 내년 초에 발표될 내용이 기대해봐야겠습니다.)

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